임대차 3법 소급적용 및 전세 월세 전환 알아보기

임대차 3법이 본회의를 통과하면서 정부는 향후 임차인의 주거권을 크게 향상시키는 계기가 될 것으로 기대하고 있습니다. 반면 이번 임대차 3법 도입으로 전세에서 월세 전환 가속화, 4년 후 전세가 상승 등으로 부동산 시장의 혼선을 우려하는 목소리도 나오고 있는데요.

 

그럼 임대차 3법 소급적용 및 전세 월세 전환에 대한 전반적인 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

---

임대차 3법 전세/월세에 대한 정부입장

---

국회 본회의에서 임대차 신고제 시행을 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 통과되면서 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제를 내용으로 하는 임대차 3법이 완성되었습니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔지만, 이제부터 임차인이 원할 경우 4년동안 안정적으로 거주할 수 있습니다.

 

임대차 신고제가 내년 6월부터 도입되면 임차인은 지역 내 임대주택의 실거래 정보를 제공받게 됩니다. 시의성 있는 시세 정보를 바탕으로 임대차 계약을 체결할 수 있을 것으로 보입니다.

◈ 이에 대한 정부의 입장은 다음과 같습니다.

 

1) 첫번째로, 임대차 3법 시행으로 전세에서 월세 전환이 가속화 되는 것은 아닙니다.

전세에서 월세 전환추세는 2016년 이후로 큰 변동이 없는 것으로 나타났습니다. 전세 비중이 급격하게 감소한 것은 금융위기 및 저금리 기조가 이어진 2006년부터 2016년 사이이며, 2016년 이후의 전세 비중은 약 40% 수준을 유지하고 있습니다.

 

오히려 현재 진행중인 계약의 갱신 시에는 임대차 3법 시행으로 임차인 동의없이 임대인의 일방적인 결정만으로 전세에서 월세로 전환할 수 없으며, 서울 등 주요지역 거래 중 전세금을 승계한 매매거래의 비중이 높은 점을 감안했을 때 단기간에 전세금을 임차인에게 반환하고 전세에서 월세로 전환하는 경우는 많지 않을 것으로 예상됩니다.

 

만약 갱신 시 전세에서 월세 전환이 이루어진다하더라도 법정전환율 4%가 적용되며, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 이유도 많지 않습니다. 또한 현재 4% 정도인 법정전환율을 최근 저금리 기조 및 기타 금융상품의 수익률을 고려하여 낮추는 방안도 추진할 계획입니다.

 

 

2) 두번째로, 금년 하반기 전세 수급전망은 양호합니다.

수도권 기준으로 하반기 아파트 입주 예정물량은 약 11만 세대로, 예년 대비 17% 정도 많은 수준입니다. 서울의 경우에도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년 대비 높은 상황입니다.

 

또한 수도권의 하반기 재개발, 재건축 등 정비사업 이주수요는 약 1.5만 세대로 예년 대비 이주가 많지 않을 것으로 예상되며, 서울의 하반기 이주수요도 약 5천 세대로 예년보다 적어 전세수급 상황도 이전보다는 안정적일 것으로 보입니다.

 

 

3) 세번째로, 4년 후 전세가격이 급등할 가능성은 희박하며 안정적일 것입니다.

존속중인 계약에도 임대차 3법을 적용함으로써 향후 2년동안 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 보입니다. 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 2022년부터 2024년까지 고르게 분산될 것으로 예측되며, 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 생길 가능성은 낮아보입니다. 또한 2022년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 신규 공급물량도 충분한 상황으로 전반적인 전월세 수급 안정을 보일 것으로 예측됩니다.

 

 

요번 5월 6일에 발표한 공급물량 7만호와 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안' 을 합하여 총 20만호가 향후 서울권역에 추가 공급될 예정이여서 공급물량도 충분합니다. 이 중 한국토지주택공사 등 공공이 보유하고 있는 공공택지 7만호와 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 기존에 추진하던 공공택지 77만호를 합한 총 84만호를 실수요자가 부담 가능한 금액으로 지속 공급할 계획입니다.

 

 

정부는 이번 임대차 3법 시행을 통해 임차인의 주거권을 대폭 강화하고, 전월세 시장 가격의 안정을 통한 무주택 서민들의 주거불안이 발생하지 않도록 최선을 다한다는 입장을 밝혔습니다.

 

 

---

임대차 3법 소급적용 확인하기

---

이번 임대차 3법은 1989년 법 개정 때와 달리 이전의 계약에도 소급 적용됩니다. 계약종료 한달 이전에만 임차인이 임대인에게 통보하면 계약갱신 청구권이 적용됩니다. 법 시행일 기준으로 20년 8월 31일 이후로 종료되는 모든 임대차 계약의 갱신이 가능합니다.

 

임대인의 경우 미리 임대료를 올릴 수 있는 대상은 이미 집이 비어있거나 한달 내 임대차 계약이 종료되는 주택에 한정됩니다. 집주인이 임대료를 미리 올리려고 해도 비어있는 집이거나 계약종료 한달 내 새로운 세입자를 찾지 못한다면 상대적으로 주택 임대차 시장에서 경쟁력이 떨어질 수 밖에 없습니다.

 

 

마무리

이번 포스팅에서는 임대차 3법 소급적용 및 전세 월세 전환에 대해 알아보았는데 도움이 되셨나요? 정부는 임대차 3법으로 인한 전월세 전환율 인하를 고려하고 있지만, 임대차 시장이 새로운 균형을 찾고 부작용을 최소화하는 방안을 마련해야 할 것입니다.